开什么玩笑,新房也被套!

字号: 2017-12-15 10:49 来源:魔都财观 我要评论(0)

市场翻脸的速度比翻书还快。

一整年都在跪求房号的一手房市场,出现了惊人逆转。

先是上海大场某售楼处出现了退房,群众们拉出白底黑字大横幅,数落开发商种种无良。一期高价买入的业主想让开发商退还因为二期低开导致的差价。

再有南京地王停工事件。南京麒麟板块京奥港未来墅项目停止施工,几十亿的地王开发商因为拖欠施工方几千万,项目有烂尾风险。

一手房是会套人的,这还真不是玩笑。而慷慨激昂的业主们的反应,也是一脉相传。

历史上,每隔几年一遇到静淡市,就会出现这一幕。早在2006年,上海大华某开发商就因为降价,导致售楼处被砸。2009年政策调控后,新江湾城某著名央企楼盘率先降价,横幅、退房自然少不了。2013年的北京自住房被集体弃购。

只不过,这一次早了一些。上半年开盘时的火爆和下半年的退房仅相隔几个月,这样的刷脸速度真不太适应。

先说说事件的发展结果。昨天我找了房地产律师吃饭,专业的法律意见是房产交易是市场行为,退房和补差价几无可能。有契约在先,价格涨跌不能成为退房理由。但是拉横幅还是管用的,最后的结果很有可能是开发商免去业主们一到两年的物业费,然后就没有然后了。

其实上海大场这个盘我挺看好的,是大场三杰(在销的三个新盘)中位置最好的。一期能够以5.5万左右单价卖光也证明了产品本身的价值。二期开发商卖5万多一些,而周边二手房价格在4.5至4.8万之间,这个价格虽然在我们看来不笋,但站在开发商角度也是良心了,毕竟是上海在售的外环内一手新房寥寥无几。而南京麒麟京奥港项目只卖2.6万单价,这在新房紧张的南京市场也不算高开。如果开发商能挺过资金流的压力,最后也不会有什么大问题。从买房人角度来说,这些产品长持到下一个牛市,妥妥滴再创新高。现在损失的只是机会成本而已。

虽然买房人决胜在二手市场,但有意思的是,楼市的聚光灯从来都是在一手房市场的。一手房有品牌效应,各类媒体集中关注,市场火爆时,涨价预期由地王、楼王撩起来的。反过来,每一轮静淡市的时候,一手价房格低开,都会成为压垮周边二手房东心理价格底线的最后一根稻草。所以政府最常见的手段就是限价一手。简单粗暴,十分有效。

而现在的一手房市场的逻辑是,要想拿到新房预售证,必须接受政府指导的备案价格,这个价格不能高于周边二手房和前期价格。目前上海一手未拿到预售证的楼盘多达140个。

所以静淡市下最苦逼的不是买房人,而是最大的房东——开发商。不卖房就是看着资金压力让自己等死,卖房就是亏钱让自己送死。

说到底,产品都是好产品,错就错在入市的时机。

市场的逻辑已经改变,卖方市场变成买方市场,疯牛市变成了静淡市,高举高打变成了且战且退。市场在变,你也要变。

现在开始,买新房的套路要调整下。

首先,不要买期房。

之前我曾经推荐过朋友操刀代理的一手准现房项目,价格极笋。昨天这个项目已经拿到大产证,一两个月内小产证就能办出来。当时朋友说要代理一手的时候,我就挺奇怪,因为我熟悉他的风格,始终专注二手的。他给我讲了他一手选房的逻辑,除了价格极笋外,一定要现房或者准现房。现在看来这招还真是高明。静淡市下,开发商也变得不那么靠谱。能否拿到红色房本,将成为很多买房人的生死线。楼市的高端打法是融资,融资的起点就是产证。点到为止。

其次,不要买一期。

疯牛市的新房的价格通常是这样的,四期>三期>二期>一期。而静淡市是会逆转。目前市场尚有余温,限价干预下,价格封顶,不让开发商涨。等过一年半载,市场确实降温后,不用限价,开发商也会主动降价。

一手房不同于二手,开发商统一定价的指向意义明确,显著影响业主心理预期。所以现在买新房项目的,看到后面还有三期、四期没有卖的,多留一个心眼。现在我那个朋友找一手代理的时候,已经加上一条,要求开发商承诺后续开盘价格不能低于前期价格了。

第三,弄清自己的诉求。

如果买房是自住,那你就把房子当作一个消费品。消费品在价格相当情况下,功能和品质是第一考虑要素。现在的新房大多品质极好,更重要的是新房癌们看中的初房权在板块内是卖一套少一套的。这种情况下,只要价格不是那么离谱,心仪的地段又有新房供应,那可以选新房。房子对你而言,是一个家。家漂亮些,比什么都强。反正拉长到十年,都是会涨的。

如果是投资的话,那还是二手。100个思想不统一的脑袋,比一个脑袋更容易找到突破口。无论市场上行期还是下行期,找到一个肯打折的房东比找到一个给优惠的开发商都容易的多。你要做的,是看房200套,建立自己对所在地段的价格和估值体系,笋盘自然会上门。几十万甚至几百万的利润就是这么慢慢磨出来得。时间对买房人有利。

这是失望之冬,这是希望之春。

在窗外,一道白光把漆黑的夜空撕开个洞。

天气预报说,今天会是个大晴天。我默默等待,直到光芒万丈。

责任编辑:郭晓佳

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